在进行房屋抵押贷款时，了解贷款的可贷额度和年限是至关重要的，本文将为您详细解析这两个方面的内容，帮助您更好地规划财务决策。
一、房产抵押贷款可贷额度
房产抵押贷款的可贷额度受多种因素影响，主要包括房屋评估价值、抵押率、借款人资质等，通常情况下，银行会依据房屋的市场评估价值来确定贷款额度，最高可达房屋价值的70%至80%，具体额度还需根据借款人的收入状况、信用记录等因素综合评定。
1、房屋评估价值：银行会对抵押的房产进行实地勘察和评估，考虑房屋类型、朝向、位置、建成年代、楼层等多种因素来评估房屋价值，新房的贷款额度会相对较高，而二手房的贷款额度则相对较低。
2、抵押率：抵押率是指贷款金额与抵押物价值的比例，不同类型的房产抵押率有所不同，例如商品住宅最高能贷到房屋评估值的70%，商铺和写字楼能贷60%，工业厂房大概能贷到50%。
3、借款人资质：借款人的还款能力也是决定贷款额度的重要因素，银行会审核借款人的银行流水、收入证明等资料，以评估其还款能力，如果借款人收入较高且稳定，银行可能会提高贷款额度；反之，如果借款人收入不稳定或信用记录不佳，银行可能会降低贷款额度。
4、其他因素：除了以上三个主要因素外，房屋的产权问题、房龄、地段等也会影响贷款额度，如果房屋的产权存在争议或者存在其他问题，贷款额度可能会受到限制，房龄越久、房屋年限越长，贷款额度就越低；房屋所处的地段也会影响贷款额度，位于繁华地段的房屋通常能够获得更高的贷款额度。
二、房产抵押贷款年限
房产抵押贷款的年限同样受多种因素影响，包括贷款用途、借款人年龄、还款能力等，根据不同的贷款用途和政策规定，贷款年限也会有所不同。
1、贷款用途：企业经营性抵押贷款的年限较长，一般最长可以贷款30年；而消费性抵押贷款的年限则较短，一般为十年以内，不过，理论上虽然最长可贷30年，但如果是买房按揭贷款的情况才是最长可贷30年。
2、借款人年龄：住房抵押贷款年限受借款人年龄制约，根据银行规定，如果年龄在25-55周岁之间，最高可贷款30年；如果年龄超过55周岁，则需要子女出面作为共同借款人，最长可贷款10年。
3、还款能力：借款人的还款能力也是决定贷款年限的重要因素，银行会综合考虑借款人的年龄、职业、收入稳定性等因素来评估其还款能力，如果借款人还款能力强且收入稳定可靠，银行可能会提供较长的贷款期限；反之，如果借款人还款能力较弱或收入不稳定，银行可能会缩短贷款期限以降低风险。
4、政策规定：不同地区的政策规定也可能对贷款年限产生影响，一些地区可能对商业用房的抵押期限有特殊要求（如授信期限+商业用房已使用年限≤30），或者对贷款期限与借款人年龄之和有上限规定（如不超过60岁或70岁）。
房产抵押贷款的可贷额度和年限是根据多种因素综合评定的，在申请贷款前，建议借款人充分了解相关政策规定并咨询专业人士的意见以制定合理的贷款方案。